KYC Immobilier : vigilance LCB-FT pour transactions à risque

Depuis l'AMLD4 (transposition française 2016), confirmée par l'AMLD6 (transposition juin 2025), trois professions de l'immobilier sont assujetties aux règles de lutte contre la fraude et le blanchiment, dites LCB-FT :

• Agents immobiliers au sens de la loi Hoguet : transactions et gestion locative
• Notaires : actes authentiques d'achat, donation, succession
• Experts-comptables qui accompagnent des opérations immobilières, y compris au montage de SCI et de SCPI

Le Code monétaire et financier, dans ses articles L561-2 et L561-4-1, précise vos obligations d'identification et de vigilance. Le seuil déclencheur de la vigilance renforcée est fixé à 100 000 € pour les opérations courantes, mais ce seuil s'efface en présence d'indices de risque : transactions cash, acheteurs de pays tiers à risque (liste GAFI), structures juridiques complexes, désignations multiples au sein d'une SCI.

Nous calibrons le dispositif sur trois niveaux de vigilance, proportionnés au risque :

• Vigilance standard : vous appliquez le contrôle de base aux transactions courantes en dessous de 100 000 €
• Vigilance renforcée : vous déclenchez les contrôles approfondis au-delà de 100 000 €, ou en présence d'indices de risque
• Vigilance complémentaire : nous identifions les personnes politiquement exposées (PEP) et les bénéficiaires effectifs — la qualification du BOSS (bénéficiaire effectif) est un point dur sur les SCI, SCPI et OPCI

L'identification rapide et fiable de vos acheteurs est un point de friction majeur dans les transactions immobilières. Que vous souscriviez un bail, signiez une promesse de vente ou montiez une SCI, notre vérification d'identité électronique (eIDV) par la donnée valide la majorité de vos clients sans demande de document complémentaire. Pour les acheteurs étrangers, vous accédez à une couverture 197 pays : utile dès l'origine, y compris dans les juridictions où les sources locales sont disparates.

La justification de l'origine des capitaux est le point central de la vigilance immobilière. Nous complétons les pièces déclaratives par une analyse data du profil financier de l'acheteur : stabilité des revenus, ancienneté à l'adresse, présence sur les bases fiscales, cohérence avec le montant de la transaction. La donnée transactionnelle révèle ce que le document seul ne peut prouver. Parce qu'aujourd'hui, tout est falsifiable… mais une vie réelle d'achats vérifiés ne s'invente pas.

Le screening PEP (personnes politiquement exposées) est obligatoire et continu. Nous interrogeons en temps réel les bases PEP européennes et internationales, ainsi que les listes de sanctions UE, ONU, OFAC. Une qualification PEP déclenche automatiquement la vigilance renforcée prévue par le Code monétaire.

Pour les acheteurs originaires ou résidant dans un pays tiers à risque (liste GAFI), la vigilance renforcée est systématique. Vous accédez aux registres officiels, sanctions et listes PEP de plus de 197 pays — utile pour les acquéreurs internationaux d'immobilier prestige ou commercial, et pour les SCI ou SCPI à associés étrangers.

Notre conviction structurelle se résume en une phrase : « Parce qu'aujourd'hui, tout est falsifiable, sauf la vie réelle et les actes d'achats de chacun. » Une pièce d'identité peut être falsifiée, un selfie deepfaké, une attestation bancaire fabriquée. Mais un individu qui paie son énergie, son loyer ou son crédit à la même adresse depuis trois ans ne peut pas être inventé. Cette donnée est précieuse pour vérifier une source de fonds en immobilier.

Quatre familles de sources canoniques alimentent la vérification :

Notre approche est un complément nécessaire aux autres phases des procédures KYC (Know Your Customer, vérification d'identité client) — biométrie, contrôle documentaire — et devient incontournable pour sécuriser l'onboarding et lutter contre la fraude sur les transactions à fort montant. Vous gardez vos contrôles existants ; nous y ajoutons la couche transactionnelle qui les ancre dans la vie réelle. La technologie s'intègre nativement dans votre logiciel métier — solutions notariales (Hoxia, AC3, La Solution Crypto), logiciels d'agents généralistes, ERP de SCPI/OPCI.

Le manquement aux obligations LCB-FT immobilier vous expose à un éventail de sanctions lourdes. La commission nationale des sanctions (CNS) et la DGCCRF sont compétentes pour les agents immobiliers Hoguet. Le conseil supérieur du notariat et l'ACPR veillent sur les notaires et experts-comptables.

Trois étapes structurent une mise à niveau KYC immobilier efficace :

1. Audit du dispositif existant : nous cartographions vos points de friction, mesurons la conformité de vos processus actuels et identifions l'écart par rapport aux exigences AMLD6 et Tracfin. Nous pouvons également effectuer un audit gratuit de vos données existantes, et ainsi mesurer votre patrimoine de data actuel et l'optimum atteignable selon vos objectifs.

2. Intégration eIDV par API : nous branchons la solution sur votre logiciel métier, déployons le screening PEP et sanctions automatisé, configurons la vigilance différenciée et identifions le bénéficiaire effectif (BOSS) sur vos structures juridiques (SCI, SCPI, OPCI).

3. Procédure de déclaration Tracfin : vous pilotez un workflow de déclaration de soupçon intégré, une traçabilité documentée et la gestion des alertes.

Nous accompagnons ce cheminement de bout en bout. La complémentarité avec votre stack existante est garantie.

« Le rôle d'Euroleads n'est pas de vous vendre de la donnée à tout prix. C'est de trouver, pour vous, celle qui résout votre cas d'usage. »